종합부동산세
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1. 개요[편집]
2. 역사[편집]
2.1. 참여정부[편집]
참여정부 당시 부동산 폭등에 대응하기 위해 만들어졌다.[1]
당시 참여정부가 재산세를 강화하려고 시도할 때 집값 폭등의 근원지였던 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시키자[2], 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설하게 된다.
2005년에 개인별로 합산해 부과하자 재산을 부부 공동명의로 바꾸면 종합부동산세를 피할 수 있다는 사실이 알려지게 된다. 종부세를 피하려고 자식한테 물려주는 건 증여세 부담이 있지만 배우자에게 재산을 증여하는 것은 공제가 크기 때문이다.
결국 2006년에 참여정부는 종부세를 세대별 합산으로 바꾸었는데, 가구원 수가 1명이든 4명이든 동일한 금액을 기준으로 종부세를 부과하였다. 참여정부가 잡고 싶어하던 강남의 중형 아파트 들은 부부공동명의만 되어도 종부세에서 배제될 것이기 때문에 그렇게 한 듯 싶다. 또한 주택 공시가격 기준을 9억에서 6억으로 낮추었다. 이에 한나라당에서는 반대했고, 위헌 논란이 일었다. 결국 2008년 이명박 정부에서 위헌결정을 받았다. 헌법재판소에서 "세대별 합산부과 규정은 혼인한 자 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 비례의 원칙에 반해 독신자, 사실혼 관계의 부부 등에 비해 불리하게 차별취급하므로 헌법에 어긋난다"고 결정했다. 2008년 헌법재판소의 세대별 합산 위헌결정과 2007년 시작된 금융위기로 인한 경기침체 상황 속에서 증가한 종부세 부담의 완화가 필요했다. 2009년에는 세대별 합산에서 인별 합산으로 바뀌었고, 1주택자 대상 공시가격 기준도 다시 6억에서 9억으로 올라갔다. 또한 세율 인하를 목적으로 공정시장가액비율을 도입하고 80%로 설정하였는데, 이것은 과세표준을 공시가격에서 또 80%로 낮춰잡는 것이다. 이런 여러 가지 조정을 통하여 이명박 정부는 종부세 부담을 경감했다.
만약 참여정부가 세대별 합산을 해야 한다고 생각했다면 처음부터 주택기준으로 1인 가구 4억, 2인 가구 7억, 3인 가구 9억 이런 식으로 가구수에 따라 종부세 기준에 차등을 두고 1인 가구의 종부세 기준을 대폭 낮추는 식으로 제정했어야했는데, 가구 구성원수에 관계없이 같은 기준을 적용해 세대별 합산을 한 것은 위헌이 될 수밖에 없던 것은 이미 예견된 상황이었다. 이미 2004헌가6 사건에서 독신자와 부부에 대해 같은 금액부터 자산소득에 세율을 부과하는 부부자산소득합산과세가 위헌으로 결정났기 때문이었다. 하지만 이 과정에서 헌재 재판관 중 한 명을 제외한 모든 재판관이 종부세 대상자로 밝혀지면서 헌법재판관들이 세금 내는 것이 싫어서 위헌이라고 결정한 것 아니냐는(...) 비판도 일부 있었다.
참여정부가 이 정책을 추진하여 세금을 부과함으로써, 그해 제4회 지선에서의 민주당계 정당의 참패를 시작으로 2008년 총선까지 약 3년간 이어진 민주당 암흑기의 한 원인을 제공했다는 시각도 있다.[3] 다만 2010년 제5회 지방선거부턴 서서히 살아나기 시작했고, 2012년 19대 총선과 2016년 20대 총선에선 다시 민주당계 정당이 수도권을 장악하게 되는데, 이는 이명박 정부 당시 시행된 뉴타운 공약이 되레 자충수가 되었다는 의견도 있다.[4] 항목 참조.
당시 참여정부가 재산세를 강화하려고 시도할 때 집값 폭등의 근원지였던 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시키자[2], 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설하게 된다.
2005년에 개인별로 합산해 부과하자 재산을 부부 공동명의로 바꾸면 종합부동산세를 피할 수 있다는 사실이 알려지게 된다. 종부세를 피하려고 자식한테 물려주는 건 증여세 부담이 있지만 배우자에게 재산을 증여하는 것은 공제가 크기 때문이다.
결국 2006년에 참여정부는 종부세를 세대별 합산으로 바꾸었는데, 가구원 수가 1명이든 4명이든 동일한 금액을 기준으로 종부세를 부과하였다. 참여정부가 잡고 싶어하던 강남의 중형 아파트 들은 부부공동명의만 되어도 종부세에서 배제될 것이기 때문에 그렇게 한 듯 싶다. 또한 주택 공시가격 기준을 9억에서 6억으로 낮추었다. 이에 한나라당에서는 반대했고, 위헌 논란이 일었다. 결국 2008년 이명박 정부에서 위헌결정을 받았다. 헌법재판소에서 "세대별 합산부과 규정은 혼인한 자 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 비례의 원칙에 반해 독신자, 사실혼 관계의 부부 등에 비해 불리하게 차별취급하므로 헌법에 어긋난다"고 결정했다. 2008년 헌법재판소의 세대별 합산 위헌결정과 2007년 시작된 금융위기로 인한 경기침체 상황 속에서 증가한 종부세 부담의 완화가 필요했다. 2009년에는 세대별 합산에서 인별 합산으로 바뀌었고, 1주택자 대상 공시가격 기준도 다시 6억에서 9억으로 올라갔다. 또한 세율 인하를 목적으로 공정시장가액비율을 도입하고 80%로 설정하였는데, 이것은 과세표준을 공시가격에서 또 80%로 낮춰잡는 것이다. 이런 여러 가지 조정을 통하여 이명박 정부는 종부세 부담을 경감했다.
만약 참여정부가 세대별 합산을 해야 한다고 생각했다면 처음부터 주택기준으로 1인 가구 4억, 2인 가구 7억, 3인 가구 9억 이런 식으로 가구수에 따라 종부세 기준에 차등을 두고 1인 가구의 종부세 기준을 대폭 낮추는 식으로 제정했어야했는데, 가구 구성원수에 관계없이 같은 기준을 적용해 세대별 합산을 한 것은 위헌이 될 수밖에 없던 것은 이미 예견된 상황이었다. 이미 2004헌가6 사건에서 독신자와 부부에 대해 같은 금액부터 자산소득에 세율을 부과하는 부부자산소득합산과세가 위헌으로 결정났기 때문이었다. 하지만 이 과정에서 헌재 재판관 중 한 명을 제외한 모든 재판관이 종부세 대상자로 밝혀지면서 헌법재판관들이 세금 내는 것이 싫어서 위헌이라고 결정한 것 아니냐는(...) 비판도 일부 있었다.
참여정부가 이 정책을 추진하여 세금을 부과함으로써, 그해 제4회 지선에서의 민주당계 정당의 참패를 시작으로 2008년 총선까지 약 3년간 이어진 민주당 암흑기의 한 원인을 제공했다는 시각도 있다.[3] 다만 2010년 제5회 지방선거부턴 서서히 살아나기 시작했고, 2012년 19대 총선과 2016년 20대 총선에선 다시 민주당계 정당이 수도권을 장악하게 되는데, 이는 이명박 정부 당시 시행된 뉴타운 공약이 되레 자충수가 되었다는 의견도 있다.[4] 항목 참조.
2.2. 문재인 정부[편집]
문재인 정부에서 2018년 들어 서울에 비정상적인 주택 가격 상승으로 큰 사회문제가 되자, 9월 13일 9.13 부동산 종합대책을 발표하여 종부세 과세기준을 3억에서 6억 구간을 신설하고 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자의 세금을 더 부과하기로 결정했다. # 이 9.13 부동산 종합대책에 해당되는 사람의 숫자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어난다.
이런 대책으로 잠시 주춤했으나 2019년부터 강남 아파트를 중심으로한 집값의 고공행진이 다시 시작되고, 여론의 압박이 시작되자 문재인 정부는 12.16 부동산 대책을 발표하였는데, 이 중에 종합부동산세 관련 내용으로는 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 세율이 1.0%에서 1.2%로 인상되고, 다주택자와 조정지역 2주택자는 1.3%에서 1.6%로 인상된 것이 있다.
3. 과세대상 및 방법(2018)[편집]
종부세 납세의무자는 올해 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람이다.
아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시가격 6억 원 초과다. 다만, 1세대 1주택자는 9억 원 이상을 기준으로 한다. 종합합산토지(나대지·잡종지 등)와 별도합산토지(상가·사무실 등)는 각각 5억 원, 80억 원을 초과해야 종부세 과세대상이다.
공시가격 현실화율(19년 공동주택 68.1%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억8천만 원, 공시가격 9억 원은 약 13억 수준이라는 게 국세청의 설명이다.
주택 종부세의 과세표준은 '(공시가격 합계액-기본공제액)X공정시장가액비율(85%)'로 산출한다.
예를 들어 조정대상지역인 수원 광교지구에 공시가격 10억 원짜리 아파트를 가지고 있는 1주택자 A씨가 있다고 가정해보자.
1주택자는 9억 원까지 기본 공제를 받기 때문에 나머지 1억 원에서 공정시장가액을 85%를 곱한 8천500만 원이 A씨의 과세표준 금액이 된다. 과세표준 금액 3억 원 이하의 세율이 0.5%인 것을 고려하면 A씨가 내야 할 종부세는 42만5천 원이다.
게다가 1세대 1주택자의 경우 주택을 보유한 기간(△5년(20%) △10년(40%) △15년(50%))과 나이(△60세(10%) △65세(20%) △70세(30%))에 따라 세액공제가 70% 한도 내에서 중복적용 가능하므로 해당 사항만 있다면 종부세를 공제받을 수 있다.
다주택자도 셈법은 같다. 예컨대 동탄2신도시에 공시가격 6억 원짜리 아파트 2채를 보유한 다주택자의 과세표준 금액은 5억1천만 원이다. 과세표준 6억 원 이하 세율인 0.7%(누진 공제 60만 원)를 적용하면 2백97만 원이 종부세다.
그리고 공정시장가액비율은 △2019년 85% △2020년 90% △2021년 95% △2022년 이후 100%로 계속 상승할 것으로 예정돼 있어 고가주택 소유자 및 다주택자가 내야 할 종부세는 가중될 전망이다.
4. 선진국들과의 비교[편집]
경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '주택시장 안정화 방안'을 발표하면서 경제협력개발기구(OECD) 통계를 예시로들어, 한국의 지난해 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.87%로, 회원국 평균(1.06%)보다 낮다고 발언한 바 있다. 특히 캐나다(3.13%)·영국(3.09%)·미국(2.69%) 등 주요 선진국에 비하면 3분의 1이하라며 명확시하였다. 정부가 보유세를 대폭 인상하는 논거이기도 하다.#
그러나 이에 대해 왜곡이라는 지적이 나오기 시작했다. 우선 2018년 OECD 통계#의 총부동산세는 'Recurrent Taxes on Immovable Property'라고 하여 거주세까지 포함되어 산출되어 있다. 이는 즉, 다주택자라도 보유세를 내지 않는 한국과 영국 간의 비교불가의 상황을 감안하면, 세계 최고로 보유세를 가진 영국에서 Council Tax를 빼야한다는 주장이 나온다.
또한, 미국에 비해 한국의 보유세가 매우 낮다는 것을 강조하고 있으나, 한국의 거래세가 매우 높다는 것을 회피하고 있다. 한국은 보유세 대 거래세 비율이 외국과 다른 나라일 뿐, 이를 모두 합한 부동산 관련 세금은 결코 외국보다 낮지 않고 최고 수준이다. 기사 하단 표 참조. 이외 외국은 양도세나 취득세 등의 거래세가 거의 없거나 세율이 매우 낮아서 한국은 세계 최고 수준으로 집계된다. 증권거래세를 포함한 OECD 통계에서 한국은 작년 GDP 대비 거래세 비중이 2.01%로, 두 번째로 높은 벨기에의 1.09%에 비해 2배에 달했다. 국회 예산정책처가 증권거래세를 제외하고 산출한 2015년 기준 부동산 거래세 비중도 1.57%로 OECD 평균(0.4%)보다 현저히 높다.
이 때문에 전문가들 사이에서는 정부는 보유세 인상에만 드라이브를 걸고 있다는 것을 지적한다. 거래세를 그대로 두고 보유세만 올리면 실수요자들의 거래까지 막아 시장 냉각에 따른 부작용이 커질 소지가 높다는 것이 요지이다.# 시행한 지 얼마 안 되어 결국 이러한 우려는 현실로 벌어졌으며, 정부는 실패를 인정하고 2020년 강화법을 준비하는 사태에 이르게 되었다.
그러나 이에 대해 왜곡이라는 지적이 나오기 시작했다. 우선 2018년 OECD 통계#의 총부동산세는 'Recurrent Taxes on Immovable Property'라고 하여 거주세까지 포함되어 산출되어 있다. 이는 즉, 다주택자라도 보유세를 내지 않는 한국과 영국 간의 비교불가의 상황을 감안하면, 세계 최고로 보유세를 가진 영국에서 Council Tax를 빼야한다는 주장이 나온다.
또한, 미국에 비해 한국의 보유세가 매우 낮다는 것을 강조하고 있으나, 한국의 거래세가 매우 높다는 것을 회피하고 있다. 한국은 보유세 대 거래세 비율이 외국과 다른 나라일 뿐, 이를 모두 합한 부동산 관련 세금은 결코 외국보다 낮지 않고 최고 수준이다. 기사 하단 표 참조. 이외 외국은 양도세나 취득세 등의 거래세가 거의 없거나 세율이 매우 낮아서 한국은 세계 최고 수준으로 집계된다. 증권거래세를 포함한 OECD 통계에서 한국은 작년 GDP 대비 거래세 비중이 2.01%로, 두 번째로 높은 벨기에의 1.09%에 비해 2배에 달했다. 국회 예산정책처가 증권거래세를 제외하고 산출한 2015년 기준 부동산 거래세 비중도 1.57%로 OECD 평균(0.4%)보다 현저히 높다.
이 때문에 전문가들 사이에서는 정부는 보유세 인상에만 드라이브를 걸고 있다는 것을 지적한다. 거래세를 그대로 두고 보유세만 올리면 실수요자들의 거래까지 막아 시장 냉각에 따른 부작용이 커질 소지가 높다는 것이 요지이다.# 시행한 지 얼마 안 되어 결국 이러한 우려는 현실로 벌어졌으며, 정부는 실패를 인정하고 2020년 강화법을 준비하는 사태에 이르게 되었다.
4.1. 미국[편집]
미국에도 종부세가 있다고 착각하는 사람들이 많지만 미국에는 재산세만 있고 종부세는 없다. 종부세를 포함한 보유세 기준으로 비교할 때에 미국은 0.28~2.29%(평균 1.15%)로 0~2%의 한국보다 세율이 높지만, 이는 국세가 아닌 지방세인 재산세(Property Tax)이고,[5] 많은 주에서 취득 당시 가격을 기준으로 공시지가를 정하는데 매매가격 100% 그대로 하는 주가 많지는 않다. 왜냐하면, 부동산 가격은 변동하기 때문이다. 그래도 보통 80~90% 의 매매가격으로 정해진다.
한국 교포들이 많이 사는 캘리포니아주 경우에는 매매가격 100% 그대로 공시지가로 정해지고 있긴하다. (캘리포니아 주정부 예산이 파산한 뒤라서..) 그리고 인터넷 곳곳에 미국의 공시지가는 한번 정해지면 오르지 않는다고 틀리게 적혀있는데, 당연히 미국의 공시지가도 오른다. 단, 매년 상승분이 제한되어 있긴하다. 그래서, 부동산 거품이 일어나서 급등할 경우, 공시지가와 실제 시장가의 격차가 벌어지기도 한다.
이런 높은 재산세 때문에, 직장을 잃거나 수입이 줄어들면 재산세를 못 내서 집을 뺏기기도 한다. (세금낼 돈 없으면 팔고 나가라는 의미... 토지는 제한적인 자원이기 때문--) 한국에서는 아직 이런 재산세에 대한 경험이 없어서, 이런 일이 일어나면 대규모로 데모가 벌어질 것이다.
그러나 미국은 보유세 인상 한도는 연 2%다.# 100만달러 부동산을 소유하면 첫해는 재산세 약 1만달러가 부과되지만, 10년이 지나서 시세가 200만달러가 되었더라도 재산세는 약 20% 부담만 늘어난다. 취득시점의 시세만 반영될뿐 계속 보유하고 있으면 시세와 갭이 생기게 됨에도 1년에 2% 초과하여 인상되지 않는다. 한국처럼 공시가를 정부가 독단적으로 결정해서 매년 두자리수 퍼센트 이상의 세금 인상을 할 수 없는 구조다. 오랜 거주한 사람의 보유세 부담은 오히려 터무니 없이 싸지는 것이다. 당신이 1970년대 은마아파트를 분양가격에 사서 40년 넘은 지금도 거주하고 있는데 보유세는 연 2%밖에 안 오른다고 생각해보라.
사는 집을 주거 복지 관점에서 보지 않고, 부자라고 규정하여 가지고 매년 두자리수씩 인상되는 공시가로 장난쳐서 실현되지 않은 이익에 대해 급격한 보유세를 걷어가는 한국이 이상한거다. 사는 집이 비싸졌다고 실제 가처분 소득이 늘어나는 부자가 되는게 아니며, 부자가 되는 것은 오직 매도했을때 단 한번 뿐이다. 한국처럼 정부가 마음대로 정한 공시가가 올랐다고 하늘에서 현금이 떨어져서 진짜 부자가 되었는가? 집 그 자체가 돈이 아니며, 주거를 인간의 의식주를 해결하기 위한 필수재라고 본다면 보유세 인상율을 연 2% 이하로 묶은 미국이 맞는 거다.
과세에 반영되는 미국과 한국의 부동산 가격이 천지 차이로 다르다. 2020년 기준, 한국은 서울 아파트 중간가격은 9억이지만 동시기의 미국 뉴욕의 고급 맨하튼 (뉴욕 전체가 아니다) 아파트 가격은 12억원이다. 25% 정도로 차이가 크지 않지만 미국 뉴욕의 1인당 GDP는 7.5만 불 수준으로, 3만 불 간신히 넘은 한국과는 2배 넘는 차이를 보인다. 즉 한국 서울 사람은 미국 뉴욕보다 경제력이 반절도 안되는데, 과세에 반영되는 부동산 가격은 큰 차이가 안 난다는 것이다.
한편, 한국의 보유세는 미국과 달리 누진과세이며, 거래세로 보면 미국은 거주용의 경우 2년 이상 거주 시 양도차액이 50만 달러까지 비과세이고 그 이상분도 양도세는 15%에 불과하고, 심지어 손실이 발생하면 다른 소득세에서 상계해주기도 한다. 동종자산(임대용 주택을 팔고 새로 임대용 주택을 구입하는 식의)은 새로운 자산을 처분할 때 까지 양도세 부과를 연기한다. 게다가 취득세는 100달러 정도의 등록비만 부과되지만 한국은 1.1~13.2%[6]이며 거래세[7]를 매우 무겁게 걷어가고 있으므로, 이런 다른 요인을 고려하지 않고 단순 보유세율로 비교하는 것은 타당하지 않다.
특히 종부세 과세론자들의 주장들은 높은 거래세/취득세/누진세/복비[8]의 존재 및 과세에 반영되는 동일 평형 대비의 부동산 가치가 외국보다 훨씬 높다는 다른 요건에 대한 설명은 감추고, 오직 외국의 보유세 세율과 단순 비교하여 과세의 정당성을 주장하고 있는데 이는 걸러서 들어야 할 부분이다. 보유세를 인상하는 대신 거래세/취득세를 인하하여야 한다는 주장도 있다.
한국은 서울의 반지하 닭장 아파트 가격을 살 돈으로 미국에서는 정원과 수영장이 딸린 집을 살 수 있으므로, 주거의 질도 월등히 차이가 난다. 이 둘을 동일 선상에서 같은 수준으로 과세하라는 것도 억울하다고 볼 수 있다. 이는 사실 홍콩의 주거환경에서도 일어나고 있는 문제로, 국토의 크기가 좁고 인구 밀도가 높은 곳에서 생기는 문제라고 볼 수 있다.
이와 같은 내용은 이후 박원순의 "OECD 평균치의 1/3 이기에 인상해야한다"는 발언에 의해서 여러 부동산 전문가들이 일부러 왜곡한 것이 아니냐며 한국은 최고 수준 양도세까지 합하면 세금 총액은 평균치 이상으로 높은 수준이라고 지적한 바이기도 한다.#
무엇보다, 미국은 자가 거주 목적의 주택이라도 재산세를 낸 만큼 소득이 공제된다.# 예를들어 연 순소득 5000만원이고 재산세를 1년에 3000만원 냈다면, 미국이라면 소득이 2000만원으로 잡혀서 2000만원에 대한 세금을 기준으로 그에 대한 세율에 맞는 세금을 내면 되나, 한국을 자가 거주 주택에 대한 재산세와 종부세 공제가 없기 때문에, 5000만원에 대한 세금을 온전히 내야 한다.
즉, 이를 기준으로 양국의 소득세율과 환율을 계산하면 다음과 같다. (2020년 11월 기준 원달러 1117원 적용)
한국 교포들이 많이 사는 캘리포니아주 경우에는 매매가격 100% 그대로 공시지가로 정해지고 있긴하다. (캘리포니아 주정부 예산이 파산한 뒤라서..) 그리고 인터넷 곳곳에 미국의 공시지가는 한번 정해지면 오르지 않는다고 틀리게 적혀있는데, 당연히 미국의 공시지가도 오른다. 단, 매년 상승분이 제한되어 있긴하다. 그래서, 부동산 거품이 일어나서 급등할 경우, 공시지가와 실제 시장가의 격차가 벌어지기도 한다.
이런 높은 재산세 때문에, 직장을 잃거나 수입이 줄어들면 재산세를 못 내서 집을 뺏기기도 한다. (세금낼 돈 없으면 팔고 나가라는 의미... 토지는 제한적인 자원이기 때문--) 한국에서는 아직 이런 재산세에 대한 경험이 없어서, 이런 일이 일어나면 대규모로 데모가 벌어질 것이다.
그러나 미국은 보유세 인상 한도는 연 2%다.# 100만달러 부동산을 소유하면 첫해는 재산세 약 1만달러가 부과되지만, 10년이 지나서 시세가 200만달러가 되었더라도 재산세는 약 20% 부담만 늘어난다. 취득시점의 시세만 반영될뿐 계속 보유하고 있으면 시세와 갭이 생기게 됨에도 1년에 2% 초과하여 인상되지 않는다. 한국처럼 공시가를 정부가 독단적으로 결정해서 매년 두자리수 퍼센트 이상의 세금 인상을 할 수 없는 구조다. 오랜 거주한 사람의 보유세 부담은 오히려 터무니 없이 싸지는 것이다. 당신이 1970년대 은마아파트를 분양가격에 사서 40년 넘은 지금도 거주하고 있는데 보유세는 연 2%밖에 안 오른다고 생각해보라.
사는 집을 주거 복지 관점에서 보지 않고, 부자라고 규정하여 가지고 매년 두자리수씩 인상되는 공시가로 장난쳐서 실현되지 않은 이익에 대해 급격한 보유세를 걷어가는 한국이 이상한거다. 사는 집이 비싸졌다고 실제 가처분 소득이 늘어나는 부자가 되는게 아니며, 부자가 되는 것은 오직 매도했을때 단 한번 뿐이다. 한국처럼 정부가 마음대로 정한 공시가가 올랐다고 하늘에서 현금이 떨어져서 진짜 부자가 되었는가? 집 그 자체가 돈이 아니며, 주거를 인간의 의식주를 해결하기 위한 필수재라고 본다면 보유세 인상율을 연 2% 이하로 묶은 미국이 맞는 거다.
과세에 반영되는 미국과 한국의 부동산 가격이 천지 차이로 다르다. 2020년 기준, 한국은 서울 아파트 중간가격은 9억이지만 동시기의 미국 뉴욕의 고급 맨하튼 (뉴욕 전체가 아니다) 아파트 가격은 12억원이다. 25% 정도로 차이가 크지 않지만 미국 뉴욕의 1인당 GDP는 7.5만 불 수준으로, 3만 불 간신히 넘은 한국과는 2배 넘는 차이를 보인다. 즉 한국 서울 사람은 미국 뉴욕보다 경제력이 반절도 안되는데, 과세에 반영되는 부동산 가격은 큰 차이가 안 난다는 것이다.
한편, 한국의 보유세는 미국과 달리 누진과세이며, 거래세로 보면 미국은 거주용의 경우 2년 이상 거주 시 양도차액이 50만 달러까지 비과세이고 그 이상분도 양도세는 15%에 불과하고, 심지어 손실이 발생하면 다른 소득세에서 상계해주기도 한다. 동종자산(임대용 주택을 팔고 새로 임대용 주택을 구입하는 식의)은 새로운 자산을 처분할 때 까지 양도세 부과를 연기한다. 게다가 취득세는 100달러 정도의 등록비만 부과되지만 한국은 1.1~13.2%[6]이며 거래세[7]를 매우 무겁게 걷어가고 있으므로, 이런 다른 요인을 고려하지 않고 단순 보유세율로 비교하는 것은 타당하지 않다.
특히 종부세 과세론자들의 주장들은 높은 거래세/취득세/누진세/복비[8]의 존재 및 과세에 반영되는 동일 평형 대비의 부동산 가치가 외국보다 훨씬 높다는 다른 요건에 대한 설명은 감추고, 오직 외국의 보유세 세율과 단순 비교하여 과세의 정당성을 주장하고 있는데 이는 걸러서 들어야 할 부분이다. 보유세를 인상하는 대신 거래세/취득세를 인하하여야 한다는 주장도 있다.
한국은 서울의 반지하 닭장 아파트 가격을 살 돈으로 미국에서는 정원과 수영장이 딸린 집을 살 수 있으므로, 주거의 질도 월등히 차이가 난다. 이 둘을 동일 선상에서 같은 수준으로 과세하라는 것도 억울하다고 볼 수 있다. 이는 사실 홍콩의 주거환경에서도 일어나고 있는 문제로, 국토의 크기가 좁고 인구 밀도가 높은 곳에서 생기는 문제라고 볼 수 있다.
이와 같은 내용은 이후 박원순의 "OECD 평균치의 1/3 이기에 인상해야한다"는 발언에 의해서 여러 부동산 전문가들이 일부러 왜곡한 것이 아니냐며 한국은 최고 수준 양도세까지 합하면 세금 총액은 평균치 이상으로 높은 수준이라고 지적한 바이기도 한다.#
무엇보다, 미국은 자가 거주 목적의 주택이라도 재산세를 낸 만큼 소득이 공제된다.# 예를들어 연 순소득 5000만원이고 재산세를 1년에 3000만원 냈다면, 미국이라면 소득이 2000만원으로 잡혀서 2000만원에 대한 세금을 기준으로 그에 대한 세율에 맞는 세금을 내면 되나, 한국을 자가 거주 주택에 대한 재산세와 종부세 공제가 없기 때문에, 5000만원에 대한 세금을 온전히 내야 한다.
즉, 이를 기준으로 양국의 소득세율과 환율을 계산하면 다음과 같다. (2020년 11월 기준 원달러 1117원 적용)
동일하게 연 5000만원 소득이라고 가정하고, 재산세를 3000만원 냈다고 가정하면,
미국의 경우 납부한 재산세가 소득에 공제돼서 소득 2000만원(5000만원 - 3000만원)이 되고, 이는 1만 7900달러이고[9], 이고 부부합산 연 1만달러 소득이 공제되므로 해당 소득액 7900달러의 과세 구간 14%의 세율을 적용하여 1106 달러, 즉 한화로 약 123만원의 소득세를 내게 된다.
그러나 한국의 경우는 자가 거주 재산세에 대한 소득세 공제가 일절 없기 때문에, 5000만원에 적용되는 세율 24%와 지방소득세 2.4% 적용하여[10], 738만원을 내게 되므로, 한국에서 연 5000만원 수익자의 총 세금 부담은 재산세/종부세 3000만원과, 소득세 738만원으로 총 3738만원을 내야 하는 것이다.
미국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 123만원 = 총 3123만원
한국 거주자 : 재산세 3000만원 + 소득세 738만원 = 총 3738만원 (615만원 차이)
같은 방식의 계산으로 연 2억원 소득이라고 가정하고(17만 9051달러) 재산세를 1억원 (8만 9525달러) 냈다고 가정하면,
미국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 2537만원[11] = 총 1억 2537만원
한국 거주자 : 재산세 1억원 + 소득세 6218만원 = 총 1억 6218만원 (3681만원 차이)
2주택자가 미국과 한국에서 35억 집을 샀을 경우를 상정하면, 첫해 세금 기준으로 한국이 미국보다 5.7배나 세금을 더 낸다고 한다.(2020년 세법 기준)
미국과 비교할때 한국의 재산세(종부세 포함)는,
1. 자가 거주 목적으로 살고 있는 집의 보유세를 올리면 올릴 수록 이에 대한 공제가 없으므로 세금 부담이 급격히 올라가는 구조다.
2. 미국은 초반에는 높은 보유세를 내나, 인상율이 연 2%로 제한되므로 장기 보유자가 이익이다. 또한 취득세가 없고 거래를 막는 각종 규제가 없다. 반면, 한국은 미실현 이익에 대한 과세가 지나치다. 진짜 부자가 됬을때는 이를 매도해서 실현 이익을 냈을때 단 한번 뿐이다. 정부가 멋대로 공시가를 올려 설령 내 집의 공시가가 4 ~ 5배나 올랐다면 마음만 부자일뿐 하늘에서 현금이 떨어지는 것이 아니므로 높은 재산세와 종부세, 건강보험료등 각종 조세와 준조세가 증가될뿐 아니라 부자 자산가가 됬다고 모든 복지 혜택에서 탈락된다. 한국의 종부세는 집을 투자 목적이 아닌 실 거주 목적으로 살고 있는 사람에게 굉장한 피해를 주고 있다. 직업이 바뀌거나 스타가 돼서 대박을 친것도 아닌데, 집주인이 여전히 비정규직의 알바라고 해도 정부가 마음대로 '너 부자'라고 공시가를 맛사지해서 과세를 결정한다. 정부가 맘대로 정한 공시가 이의 반영율은 2.4%도 안된다. 결국 실제 돈을 번것도 아니고 돈은 만져보지도 못했으며, 집값이 올랐다고 해서 국민의 가처분 소득을 뺏어가는 것이다.
3. 미국은 1년에 2% 이상 올리지 않으므로,거주자는 수십년후의 장기적인 미래의 세금 수준에 대한 예측도 가능하다. 즉, 이곳에서 집을 샀다고 세금 때문에 쫓겨날 걱정이 없으므로 장기적인 재무 플랜으로 안정적인 미래 계획을 짤 수 있다. 한국처럼 5년에 450%에서 심지어 1000%에 육박하는 급격한 세금인상을 통해 가처분 소득을 정부가 뺏어가는 구조에서는, 새차를 사거나 집의 인테리어를 바꾸기도 힘들뿐 아니라 대출금을 갚을 돈 마련도 안되고, 자녀 학자금을 대기도 힘드므로 미래에 대한 계획과 투자가 불가능하며 세금낼 돈을 마련하기 위해 매일 매일 힘겨운 삶을 살아가야 한다.
또한, 부자라고 항상 부자가 아니다. 인간의 생애 소득주기는 보통 40대 초반때 소득이 피크를 보이는데, 59세를 정도를 기점으로 적자 인생으로 돌아선다. 따라서 재산세와 종부세가 감당이 안되는 늙은 은퇴자들은 더 이상 자기가 살던곳에 살아갈 수가 없다.
그런다고 세금을 안내면 어떻게 될까? 세금을 못내면 정부가 살고 있는 집에 체납으로 인한 압류 딱지를 붙여서 살고 있는 집을 강제 경매로 넘겨 뺏어간다.
4. 미국의 경우 기납부한 재산세가 소득세 납부때 공제되므로, 세금 부담이 줄어든다. 따라서, 은퇴자나 변변한 소득이 없는 사람도 부촌에서 살아갈 수 있다. 그러나 한국의 재산세/종합부동산세 세법은 거주 목적의 자가 주택에 대한 세액 공제가 없으므로, 세금을 납부할 소득이 받쳐주는 직업을 갖지 못한자는 필연적으로 이를 팔고 2급지나 3급지로 밀려날 수 밖에 없는 구조다. '그 정도 세금을 낼돈이 없으면 나가'라는 식이다. 강남같은 1급지에 집이 한채밖에 없는 사람은 이를 팔고 양도세등 일체의 세금을 내고 나면 남은 돈으로 다시는 1급지에 입성이 불가능하다. 그러므로 세금을 낼 소득이 있는 사람은 이를 더욱 붙잡아 두려는 락인 효과가 나타난다. 가난한 사람은 집값이 비싸지고 거래가 없는 1급지에 입성 자체가 희박해진다. 계층 이동의 사다리를 걷어차는 것이다. 세금을 감당 못할 사람만 이를 토해내고 가게 되는데, 이는 높은 세금을 감당할 수 있는 진짜 부자만 부촌에서 살수 있게 세법이 강제하는 것과 마찬가지므로 빈익빈 부익부가 더욱 가중되는 문제가 된다.
4.2. 그 외 국가[편집]
미국과 캐나다를 제외한 선진국들의 보유세 자체를 들여다보면 통계와는 달리 실질적으로 과세되는 보유세가 한국보다 상당히 낮고, 단순히 보유만으로 이루어지지 않고 소득에 대한 과세가 엄격하게 행해지고 있음을 알 수 있다.
- 보유세가 없다. 대신 임대소득세를 부과하는데 GBP 4,250(한화 약 640만 원)까지는 면세이며 구간별 차등으로 최대 40%를 감면한다.
- 거주 구성원별로 부과되는 거주세(Council Tax)가 따로 있고, 주택 가격에 의해 결정되는 주택 등급(A,B,C,...)별 금액이 책정된다. 이것 때문에 OECD에서 세계 최고로 높은 보유세로 책정되었다.
- 거래세(Stamp Duty)가 구간별로 있어, 평균 2.4%이기에 세계 최고 수준인 한국, 터키, 이탈리아 다음으로 높은 수준이다.
- Taxe Foncière (Property Ownership Tax)#
- 세율
- Main Home: 명목 임대료의 50%의 0%(소득 €4,573(한화 약 590만원) 초과 시 0.2%)
- Second Home: 명목 임대료의 50%의 1.2%(소득 €7,622(한화 약 983만 원) 초과 시 1.7%)
- 따로 거주세가 있으나 폐지 중이다.
- 주택가격이 아닌 기대임대수익의 50%에 대해 세율을 적용함으로 실질적인 금액이 매우 미미한 수준이다. 이외 수익 임대부동산에 대한 사업율(Business rate)이 있으나, 사용 부동산 위주로 주택에 대해서는 부담이 거의 없는 수준이다.
- 임대소득세는 개인소득세에 합산을 적용한다. 기본 20% 기준 Net 임대료에 따라 변동된다.
- 부유세는 별도로 있으며, 총재산이 80만 유로(한화 약 10억 원)까지만 0%(면제)에서 최고세율 1.5% 상한선을 두고 있다. 자산 구성에서 부동산 비율을 감안하면 보유세 측면으로 과한 부과율이 아니다.
- Local Fee#
- 세율
- 일반 주택: 공시가의 0.75% 으로 7812k(약 97만 원)
- 아파트: 공시가의 0.3% 으로 최대 1210k(약 15만 원)
- 공시가는 시장 가격의 75%이다.
- 개인주택의 경우 모기지 이자에 대해 보유세를 감면한다.
- 2008년 State Tax(국세)에서 Local Fee로 전환되며 개인주택에 대해 부과율을 낮추고 상한금액을 정했다.
- Capital return(주 시세 상승)에 대한 수익 환입 개념에서 발전된 세금 개념이다.
- 시장가격 상승을 전제로 작금의 보유세로 가격을 억지한다는 한국과는 과세 개념이 다르다.
- 모기지 감면 제도로 인해 상업, 공업 부동산을 제외하고 개인주택에 대한 보유세만 따지면 매우 미미한 수준이다.
- 1990-2000년대 초부터 모기지 이자감면에 의해서 개인주택에 대한 보유세는 실제 0%에 수렴한다.#
- 거주 주택은 면제한다.
- 기타 주별로 세율이 다르나 면세를 광범위하게 적용한다.
- 서유럽의 Capital Gain에 대한 보상 개념과는 달리 소유 토지의 미개발 가치(Total Unimproved value)에 부과하는 개념이다.
- 각종 면세제도가 있기에 실제 주택에 부과되는 경우는 거의 없고 1주택자는 대부분이 거주주택이기에 면제대상이다.
- 영국처럼 거주세인 Council Tax가 있으며, 연간 평균 $1,300(한화 약 105만 원)이다.
- One-family House: [1964.1.1의 가치] x [최소 0.26%(€38,347이하) 최대 0.35%(€38,347초과)] x [지방정부 지정비율(평균 367%)]
- Two-family House: [1964.1.1의 가치] x [0.31%] x [지방정부 지정비율(평균 367%)]
- 기본적으로 지방세지만 지방세에서 차지하는 비율이 적어서 중요도가 떨어진다.
- 주택에 대한 평균 세율은 지역별 변수가 많아서 가늠하기 힘들고 주택은 대체로 0.4%이하다.
- 1964년 가치 측정 후 6년마다 재측정이 법으로 정해졌으나, 1970년 이후로 이행된 적이 없어서 1964년 자료로 사용한다. 대신 지방정부 지정비율과 같은 보정치로 세금이 정해졌다.
- 대체로 소득세가 높기에 부동산 보유세가 낮다는 인식과 함께 보유세 관련 세금책정에 대해서는 모호하다.
- 세율
- 공통 : 공시가 x 1.4% (지방정부에 2.1%까지 권한 부여)
- 토지분 : 최소 1/6 감면(200㎡ 이하), 최대 1/3 감면(200㎡ 초과)
- 건물분 :
- 일반 주택 : 준공 후 3년가 50% 감면 (120㎡ 이하)
- 아파트 : 준공 후 5년가 50% 감면(120㎡ 이하)
- 한국 보유세 제도와 가장 유사하다.
- 명목상 세율은 일본이 유럽에 비해 보유세가 높은 편이나, 공시가와 시장가의 편차가 한국처럼 큰 편이다.
5. 논란 및 찬반 논쟁[편집]
1주택자와 다주택자를 나눠서 서술한다.
5.1. 1주택자[편집]
를
참고하십시오.5.2. 다주택자[편집]
를
참고하십시오.6. 기타[편집]
2017년 12월에 부동산 경기가 과열되자 실시한다는 말은 나왔지만 언제 실시되는지는 언급이 없었다가, 2018년 6월 22일부터 실시되었다.
2021년 기획재정부 발표에 의하면 다음과 같다. 괄호 안은 전년 대비 수치이다.
2021년 기획재정부 발표에 의하면 다음과 같다. 괄호 안은 전년 대비 수치이다.
- 주택분 종부세 납세자는 94만 7천 명(28만 명↑), 납부 세액은 5조 7천억(3조 9천억↑)
- 개인 종부세 대상자는 88만 5천 명(23만 4천 명↑), 납부 세액은 3조 3천억원(2조 1천억↑)
- 법인 과세인원은 6만 2천 명(279%↑), 세액은 2조 3천억(311%↑)
- 조정지역 2주택을 포함해 3주택 이상자는 41만 5천 명(78%↑), 납부 세액은 2조 6천억(223%↑)
- 다주택자 48만 5천 명 중 3주택 이상자는 85.6%로 이들이 다주택자 세액 중 96.4%를 부담
- 전체 고지 세액 중 다주택자와 법인이 부담하는 비중이 88.9%
7. 계산[편집]
홈택스에서 확인이 가능하다.
[1] 새로이 신설되는 세목이었던 만큼 당시 대대적인 7급, 9급 세무공무원 증원이 이뤄졌다. 세무직 공시생에겐 10년에 한 번 오는 기회였다.[2] 법적으로 조례에 의해 재산세를 1/2까지 깎아줄 수 있게 되어있었다.[3] 집값이 가장 비싼 강남3구, 분당신도시, 과천시 같은 곳은 종부세 시행 이전부터 이미 한나라당 강세지역이었지만, 종부세 시행 이후 이들 지역뿐만 아니라 다른 지역까지 넘어간 셈이 되었다.[4] 그런데, 알고보면 뉴타운법은 아이러니하게도 참여정부 당시 여당 주도로 제정된 법이었다. 당시 보수야당인 한나라당은 사학법 파동 때문에 국회에 등원조차 않았었다.# 물론 그로 인한 혜택과 피해 역시 이후 한나라당이 몽땅 뒤집어쓰긴 했다만.[5] 다만, 우리나라에서 국세가 된 이유는 지방자치단체에서 이 세금을 걷기를 거부해서 그랬다.[6] 오피스텔이 4.6%(주거용 오피스텔도 상업용 부동산으로 간주해서 이런 세율이 나온다.) 2주택 취득시 8.8%, 3주택 취득시에는 13.2%라는 어마무시한 취득세가 부가된다.)[7] 한국의 거래세는 전 세계적으로도 어마무시한 수준이다. 취등록세도 그렇지만 양도소득세를 생각해보자. 특정 지역의 3주택 이상인 경우에 한해서지만 누진세율로 최대 68.2%를(지방소득세 포함) 자랑한다. (기존에 70퍼센트라고 작성되었던 부분은 미등기토지에 한하는 세율임.)[8] 사실 종합부동산세 증가에 반대하는 사람들 중 이 복비를 빼고 계산하는 경우가 많다. 미국의 경우에는 거래세 비율은 낮지만 변호사를 통한 거래가 필수적인데 변호사 비용이 너무 많이 들어 결국 전체적인 비용은 더 깨진다. 우리나라는 거래세 복비를 잡으면 3% 가량나오는데 미국은 복비만 6%가 나온다. 어떻게 보면 대한민국이 비용이 적게 드는게 아니라, 미국이 너무 많이 드는 것이다. 대한민국과 미국의 복비 차이가 변호사비용 때문에 5%이상이나 나기 때문에 사실상 미국쪽 비용이 훨씬 커 종합부동산세 증가 혹은 복비 증가의 정당성이 생기기 때문이다. 복비는 국가와의 계약이 아니라 민간의 계약이므로 반드시 넣고 계산할 필요는 없다. 민간의 계약은 시장 상황에 따라 탄력적으로 조정이 가능하기 때문이다. 일례로 최근 미국에서 3-4%의 복비로 계약이 이뤄지는 경우도 많다고 한다.미국부동산중개수수료 기사. 물론 변호사비용은 추가로 들기 때문에 추가로 계산해야되지만.[9] 뉴욕주 부부합산 소득으로 기준. 연방세율 10% + 뉴욕주 소득세율 4.5%[10] 누진공제와 표준세액공제 차감반영[11] 뉴욕주 부부합산 소득으로 기준. 연방세율 22% + 뉴욕주 소득세율 6.57%
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